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2021注册会计师《经济法》第三章知识点及练习题_抵押权

来源: 考呀呀会计网校 | 2021-02-02 13:58:20

抵押权

(一)抵押权概述

抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人“不转移”对财产的占有(动产、不动产均可抵押)，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产，也称之为抵押物。

(二)抵押权的设立

抵押合同

（1）当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
（2）订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

抵押权的生效

（1）不动产：抵押权自登记时设立。未办理登记的，不影响抵押合同的效力。
（2）动产：抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。

（三）抵押财产

1	禁止抵押的财产	（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
2	建筑物和土地	（1）城市房地产	①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 ②以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
		（2）农村集体土地	①乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。 ②以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
		（3）新增的不动产	①城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 ②建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
		（4）土地承包经营权	《物权法》缩小了土地承包经营权的可抵押范围，将家庭土地承包经营权排除在外，只允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权作为抵押财产。
3	物上代位性	物上代位性是指担保物权的效力不仅及于担保物本身，而且及于担保物的变异物、赔偿金、补偿金以及保险金等代位物。换言之，若担保物灭失，设于其上的担保物权也随之灭失，但因担保物灭失所获得的赔偿金等，应当作为担保财产，担保物权人仍对之享有优先受偿权。

（四）抵押物的处分

抵押物的转让

（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。——涤除权。

抵押物的租赁

（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，即“在后的抵押不破在先的租赁”。
（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
【提示】先抵押后出租的，抵押权优先；先出租后抵押的，租赁合同优先。

（五）抵押权的实现

1	抵押权的行使	（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。（2）优先受偿权的实现条件 ①抵押权有效存在； ②有债务已届清偿期、债务人不履行的事实。（3）主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
2	抵押物拍卖价款的清偿顺序	（1）实现抵押权的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。
3	抵押权的实现顺序（一物数押）	（1）不动产：按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（2）动产： ①抵押权已登记的先于未登记的受偿； ②抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； ③抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。（3）顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。（4）顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。如果抵押物的变价所得不足以清偿顺位在先的抵押权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权。（5）抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。