土地增值税_注册会计师《税法》知识点

【土地增值税小结】 土地增值税是综合性和被综合性都很强的一个税种——其计算过程涉及增值税、城建税、耕地占用税、契税、印花税等多个税种，具有综合性；土地增值税也是企业所得税税前可以扣除的税种，使其具有被综合性。因此，本节学习要注意土地增值税与其他税种的关系，土地增值税很容易与其他税种混合命题。

土地增值税的重点内容包括：

（1）土地增值税征税范围；

（2）土地增值税转让房地产收入的确定；

（3）土地增值税计算过程中的各项扣除（计算时注意配比关系）；

（4）土地增值税清算的条件、清算的计算；

（5）土地增值税与其他税的混合计算。 

【知识点】土地增值税 

【问题】请老师详细说明一下，房地产企业从开发，建设，销售完毕都应该交哪些税，及其计算依据及方法。如果能举个实体例子更好。 

【答疑】 取得土地环节 开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。 

1、契税 

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3% 

2、印花税 

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率 

建设开发环节 

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。 

1、土地使用税 

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额 

2、印花税 

常见的合同如下： 印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05% 

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5% 

销售环节 

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。 

1、增值税 

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。 

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。 

3、土地增值税（预缴） 

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率 

预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4% 

4、印花税 

印花税税额=商品房销售合同金额×5% 

5、企业所得税 

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。  

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