2022年注会税法高频考点_土地增值税的税率、应税收入和扣除项目

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土地增值税的税率、应税收入和扣除项目

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第十章 房产税法、契税法和土地增值税法——第三节 土地增值税法

【知识点】土地增值税的税率、应税收入和扣除项目

土地增值税的税率、应税收入和扣除项目

一、税率

土地增值税采用四级超率累进税率。本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。

土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。

需要记忆土地增值税的税率表，考试有时不提供该税率表。

二、应税收入

纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。

实物收入要按照取得收入时的市场价折算成货币。

三、扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费（含开发项目的排污费）、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用（适用新建房转让）

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

具体扣除规定：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业新开发房地产的转让）

从事房地产开发的纳税人加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

6.旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（不含增值税），作为扣除项目金额计征土地增值税。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经当地税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则该办公楼评估价格=12000×70%=8400（万元）。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

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