计算题
某市一家房地产开发公司，2018 年 1 月发生业务如下：
(1) 销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入 2000 万元，该公司选择增值税简易计税方法;因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购 于 2012 年 1 月，购置价款为 500 万元，缴纳契税 15 万元，并能提供契税完税凭证。
(2) 通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计 3000 万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本 4200 万元;发生管理费用 1200 万元、销售费用 1500 万元、利息费用 500 万元(能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊)。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的 40%直接销售， 签订销售合同，取得不含税销售收入 19000 万元，允许税前扣除的相关税费为 1045 万元;剩余的 60%对外出租，当年取得租金收入 200 万元。
相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%。
要求：根据上述资料，回答下列问题。
(1)该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计( )万元。
A.682.5
B.683.5
C.697.5
D.674.57
(2)该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税( )万元。
A.525.81
B.546.63
C.556.38
D.557.73
(3) 该房地产开发公司计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计( )万元。
A.3687.72
B.4041
C.4221
D.4530.5
(4) 该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税( )万元。
A.7096.03
B.7390.05
C.7561.05
D.7932.67
参考答案
(1) 【答案】D。解析：
转让旧办公楼应纳的增值税=(2000-500)/(1+5%)×5%=71.43(万元);
转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×(7%+3%+2%)=8.57(万元)，准予扣除项目金额共计=500×(1+6×5%)+8.57+2000×0.5‰+15=674.57(万元)。
(2) 【答案】A。解析：
增值额=(2000-71.43)-674.57=1254(万元);
增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率 50%、速算扣除系数 15%; 应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81(万元)。
(3) 【答案】C。解析：计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：
①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720(万元);
②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680(万元);
③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+(720+1680)×4%=296(万元);
④与转让房地产有关的税金=1045(万元);
⑤加计扣除项目=(720+1680)×20%=480(万元);
准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221(万元)。
(4) 【答案】B。解析：
增值额=19000-4221=14779(万元);
增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率 60%，速算扣除系数 35%;
应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05(万元)。
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