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重点行业增值税的纳税审核
【所属章节】
第三章 涉税专业服务程序与方法
【知识点】重点行业增值税的纳税审核
重点行业增值税的纳税审核（三）
（五）个人销售、出租不动产的增值税纳税审核
1.个人销售不动产
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非住宅 |
个体工商户 |
政策：同第三部分的企业 |
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其他个人（自然人） |
无需预缴增值税，直接向不动产所在地主管税务机关申报纳税；计算方式同简易计税方式，区分自建与非自建 |
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住宅 |
个体工商户 |
①个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额 |
向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税 |
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其他个人（自然人） |
向住房所在地主管税务机关申报纳税 |
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（1）原政策
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年限 |
购买不足2年 |
购买满2年不足5年 |
购买满5年 |
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非北、上、广、深 |
按5%征收率全额缴纳增值税 |
免征增值税 |
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北、上、广、深 |
普通住宅 |
按5%征收率全额缴纳增值税 |
免征增值税 |
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非普通住宅 |
按5%征收率全额缴纳增值税 |
（全部价款和价外费用-不动产原购买价款）÷（1+5%）×5% |
免征增值税 |
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（2）新变动：现因各地贯彻“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，各地政策不完全一致。当前国家税务总局也未对房地产政策出具具体政策，大家了解即可。
（北上广深代表）广州、上海：普通住宅（面积小于等于144平方米），未满五年对外出售，全额征收增值税；满五年对外出售，免征增值税。
非普通住宅（面积大于144平方米），未满五年对外出售或满五年不唯一，全额征收增值税；满五年对外出售，差额（售价-购置原值）征收增值税
征收率：5%
2.个人出租不动产
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非住宅 |
个体工商户 |
政策：同第四部分的企业 |
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其他个人（自然人） |
无需预缴增值税，直接向不动产所在地主管税务机关申报纳税；计算方式同简易计税方式 |
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住宅 |
个体工商户 |
个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额 |
向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% |
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其他个人（自然人） |
向住房所在地主管税务机关申报纳税 |
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