房地产开发企业增值税会计核算方法

例：某公司为一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税。2016年10月该开发项目尚未完工，预售收入10,000万元。

（1）收到预售房款：

借：银行存款 10,000

贷：预收账款 10,000

（2）当月向不动产所在地国税局预缴税款时：

借：应交税费——简易计税285.71【10000÷（1+5%）×3%】

贷：银行存款 285.71

（3）支付工程款时:

借：开发成本 800

贷：银行存款 800

（4）达到交付条件确认销售收入时:

借：预收账款 10,000

贷：应交税费——简易计税476.19【10000÷（1+5%）×5%】

主营业务收入 9,523.81

借：主营业务成本 800

贷：开发成本 800

（5）当月末计算应缴增值税时:

借：应交税费——简易计税 476.19

贷：应交税费——简易计税 285.71（抵扣预交增值税）

应交税费——未交增值税 190.48

（6）次月缴纳增值税时:

借：应交税费——未交增值税 190.48

贷：银行存款 190.48

土地价款抵扣政策依据是什么？

（一）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（二）财税〔2016〕140号第七条：

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（三）国家税务总局公告2016年第86号第一条：

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

（四）国家税务总局公告2016年第18号：

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

本文主要是通过案例给学员们讲解房地产开发企业增值税会计核算方法的过程，仔细看完后如果还是不懂如何计算，那么你可以来考呀呀会计网校进行咨询；或者直接在网上进行提问，会有专业的老师给你解答。

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