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2022初级会计《经济法基础》考试知识点_土地增值税法律制度

来源: 考呀呀会计网校 | 2022-05-31 14:03:20

【本知识点所属章节】《经济法基础》第六章
交不交土地增值税
(一)纳税人
土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
(二)征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让土地使用权的行为征税，对出让土地使用权的行为不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
(三)特殊业务的处理
1.房地产的交换
(1)房地产交换属于土地增值税的征税范围；
(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.合作建房
对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。
4.房地产的抵押vs抵债
对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

辨析一下

情形	契税	土地增值税
出让	√	×
出租	×	×
抵押	×	×
抵债	√	√

5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。

6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。
7.房地产开发企业
(1)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
(2)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。
链接一下
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
8.对个人转让住房暂免征收土地增值税。
9.普通标准住宅
(1)纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
(2)对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
10.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
11.改制重组(2022年调整)
自2021年1月1日至2023年12月31日，企业改制重组有关土地增值税政策如下：
(1)企业按照规定整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称“房地产”)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
(4)单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
(5)上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
土地增值税征税范围(综述)

业务		是否需要纳税
转让国有土地使用权		√
出让国有土地使用权		×
转让地上建筑物及其附着物产权		√
以继承、赠与等方式无偿转让的房地产	赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、继承	×
	通过中国境内非营利的社会团体、国家机关，赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业	×
	其他	√

续表1

业务		是否需要纳税
房地产交换	个人之间互换居住用房且经税务机关核实	×
	其他	√
合作建房	建成后按比例分房自用	×
	建成后转让	√
出租		×
抵押		×
抵债		√
代建		×

续表2

业务		是否需要纳税
房地产开发企业的开发产品	转为企业自用或用于出租	×
	用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等	√
个人转让住房		×
纳税人建造普通标准住宅出售	增值额未超过扣除项目金额20%	×
	增值额超过扣除项目金额20%	√ （全额交）
因国家建设需要依法征用、收回的房地产		×
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产		×
企业改制重组符合规定条件的		× （临时）