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2022年注会税法高频考点_房产税法

来源: 考呀呀会计网校 | 2022-06-27 16:46:28

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房产税法

【所属章节】

第十章 房产税法、契税法和土地增值税法——第一节 房产税法

【知识点】房产税法

房产税法

一、房产税的税率

房产税采用比例税率,有两档规定税率,另有一档优惠税率:

税率

适用情况

1.2%的规定税率

自有房产用于生产经营

12%的规定税率

出租非居住的房产

4%的优惠税率

①个人出租住房(不分出租后用途)

②对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房(调整)

二、计税依据和应纳税额计算的一般规定

——从价计征与从租计征

计税方法

计税依据

税率

计税公式

从价计征

(按照计税余值)

基本规定:按照房产原值一次减除10%~30%损耗后的余值计征

扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定

房产原值包括地价和不可移动的房屋附属设施

独立地下建筑物进行原值调整

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载房产原值的,应按规定予以调整或重新评估

年税率1.2%

应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

(计算出的是年税额)

提示1:

对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

提示2:

对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

归纳:

地上、地下建筑物计税比较:

房产类建筑物

房产税计税依据

城镇土地使用税计税依据

从价

从租

地上的

原值扣除

一次性损耗

不含增值税的

租金收入

占地面积

地下与地上一体的

独立地下的

折扣后的原值扣除

一次性损耗

证书确认或地下建筑垂直投影面积;按应征税款的50%征收

从租计征房产税计税依据和税率、计税公式:

计税方法

计税依据

税率

计税公式

从租计征

租金收入(包括实物收入和货币收入);

【提示】

①以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的,按当地同类房产租金水平确定

②出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑的有关规定计税

12%

应纳税额=租金收入(不含增值税)×12%或4%

【提示】

①个人出租住房(不分出租后用途)

②对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房(调整)

4%

在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定:

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;

对只收取固定收入,不承担联营风险的,应按租金收入计征房产税。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

根据财税〔2009〕128号文件的规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值,原零配件的原值也不扣除。

4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除10%~30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依照租金收入计征。

5.对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

三、房产税纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续的次月起,缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化,而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

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