2021CPA《税法》高频考点_土地增值税

【重要知识点】

纳税义务人和征税范围

（一）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

（二）征税范围（掌握）

1.基本征税范围

土地增值税的基本征税范围包括：

（1）转让国有土地使用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

【提示】

（1）土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；

（2）土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”（不同于“出让”）两个关键特征。

2.特殊征税范围（掌握）

具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

（1）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：

①转让国有土地使用权；

②地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

③存量房地产买卖；

④除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠与；

⑤抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；

⑥单位之间交换房地产（有实物形态收入）；

⑦合作建房建成后转让。

（2）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）：

①房地产继承（无收入）；

②房地产赠与（对象有限定，无收入）；

③房地产出租（权属未变）；

④房地产抵押期内（权属未变）；

⑤房地产的代建房行为（权属未变）；

⑥房地产评估增值（无收入，权属未变）。

（3）免征或暂免征收土地增值税的情况：

①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；

②合作建房建成后按比例分房自用；

③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；

④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

⑤企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的；

⑥个人销售住房。（新增）

【理解诀窍】土地增值税、增值税、契税征税范围的对比记忆，契税的纳税人是承受方，而增值税和土地增值税的纳税人是转让方。

扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用（适用新建房转让）

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

【注意】上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

【理解诀窍】土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

例如：

房地产开发成本5000万元，其中利息支出1000万元——意味着计算计算土地增值税的房地产开发成本只有4000万元。

房地产开发成本5000万元；利息支出1000万元——意味着计算计算土地增值税的房地产开发成本就是5000万元。

4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

房地产开发企业与非房地产开发企业的税金扣除政策存在差异：

5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业的新建房转让）

从事房地产开发的纳税人加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

6.旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

扣除项目分类归纳

一、房地产开发企业转让新建房可扣除的项目（没有第六步旧房及建筑物的评估价格）：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内

或：②[（一）+（二）]×10%以内

（四）与转让房地产有关的税金

城建税和教育费附加

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

[（一）+（二）]×20%

二、非房地产开发企业转让新建房可扣除的项目（没有加计扣除和旧房及建筑物评估价格）：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内

或：②[（一）+（二）]×10%以内

（四）与转让房地产有关的税金

①印花税；②城建税和教育费附加

三、各类企业转让存量房可扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（四）与转让房地产有关的税金

①印花税；②城建税和教育费附加；

③不能取得评估价格而需按发票所载金额计算扣除时，能提供完税证明的可单独扣除原买房时的契税。

（六）旧房及建筑物的评估价格

①评估价格=重置成本价×成新度折扣率；

②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

四、各类企业转让未经开发的土地：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（四）转让环节的税金

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