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2021年税务师《税法二》高频考点_房地产开发经营业务的所得税处理(3)

来源: 考呀呀会计网校 | 2021-09-29 16:47:46

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房地产开发经营业务的所得税处理(3)

【所属章节】

第一章 企业所得税

【知识点】房地产开发经营业务的所得税处理(3)

房地产开发经营业务的所得税处理(3)

四、计税成本的核算方法

(四)非货币方式取得土地使用权的成本确定

方式

确认时点(接受投资方)

确认金额

开发产品换土地权

本土地开发的产品

接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时

分出(应付)产品的公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价

其他土地开发的产品

投资交易发生时

股权换土地权

(接受土地权投资)

投资交易发生时

该项土地使用权公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价

(五)除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本(3项)

1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律、法规规定必须配套建造的条件。

3.应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(3)应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

五、特定事项的税务处理

企业以本企业为主体联合其他主体合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定处理:

1.合作建房、合作分房,首次分配开发产品时

如该项目已结算计税成本,则分配给投资方开发产品的计税成本与投资额之间的差额计入当期应纳税所得额

如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行税务处理

2.合作建房、合作分钱

该项目形成的营业利润额先申报缴纳企业所得税(先)

投资方取得营业利润视同股息、红利进行税务处理(后)

3.投地建房、合作分房

首次取得开发产品时,分解为转让土地使用权和购入开发产品两项业务进行所得税处理,并按取得的开发产品公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失

【知识点回顾】企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

4.土增税清算涉及企业所得税退税

(1)企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的,该亏损应按照税法规定向以后年度结转,用以后年度所得弥补。

(2)企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损,且没有后续开发项目的,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款,并申请退税

退税计算方法:

(1)(分摊)该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)

公式中的销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)(算差额)当年应补充扣除的土地增值税=该项目开发各年度应分摊的土地增值税-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税

企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;

当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,应作为亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额。

(3)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,相应年度应纳税所得额为正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。

(4)企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损,向以后年度结转。

【总结】计算退税程序:清算后分摊土增税 计算补缴土增税(分摊额-已缴额) 调应纳税所得额(土增税多,所得额减少) 计算退税(多则退,少则补)。

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